Taxe sur les logements vacants : qui est concerné ?

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est mise en place et vise les propriétaires qui ont choisi de laisser inoccupés leurs logements. L'objectif est de remettre les logements qui sont dans ce cas sur le marché et de développer ainsi l'offre locative. On vous explique tout.

L'augmentation du nombre de biens immobiliers disponibles est un passage obligé dans la lutte contre la crise du logement. Ce but peut être atteint de deux manières : soit par le développement de la construction, soit par la mobilisation du parc déjà disponible. Ce deuxième levier nécessite la mise en place de mesures incitatives, mais pas uniquement. Une force de contrainte et de répression est également indispensable. La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) en est un exemple. 

C'est donc une sanction des propriétaires choisissant délibérément de laisser leurs logements inoccupés qui se trouve derrière cette imposition. La taxe en question a été renforcée depuis le début de l'année pour remédier à son caractère faiblement dissuasif eu égard au nombre de logements vacants qui reste élevé. Pour rappel, la création de cette taxe date de 1998. Cette année, un travail a donc été fait pour étendre les zones concernées et pour relever son taux en vue d'obtenir davantage une efficacité. A titre d'information, c'est l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et du budget général de l’État qui perçoit cette taxe annuelle sur les logements vacants.

Qu'est-ce que le service des impôts qualifie de logements vacants ?

Les logements visés par ce qualificatif sont ceux qui sont laissés inoccupés, avec une quantité minime de meubles voire aucun. En d'autres termes, ils sont dans un état où l'habitation n'est pas directement possible. En outre, les logements qui se trouvent dans les situations précédemment décrites seront frappés de la TLV dans la mesure où ils sont dans cet état depuis une durée égale ou supérieure à une année avant le début de l'année d'imposition (1er janvier). On apprécie cette durée de la vacance par rapport au propriétaire (ou redevable).

Quels sont les moyens de démontrer le caractère non vacant du logement ?

Un affranchissement au paiement de la taxe a lieu lorsque qu'une occupation du logement supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année de référence a eu lieu. Pour témoigner de cette réalité, tous les types de preuve peuvent être mobilisés. Cela inclut la déclaration des revenus locatifs. On peut aussi citer la production des quittances d'eau, d'électricité, de téléphone, etc.

Dans quelles communes la taxe sur les logements vacants est-elle exigible ?

C'est au niveau des "zones tendues" que la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est actuellement exigible. Ces zones regroupent vingt-huit agglomérations constituées par 1 149 communes urbaines. On peut notamment se reporter au décret n°2013-392 du 10 mai 2013 pour consulter la liste des communes concernées. Vous pouvez également vous servir de la calculette que nous avons mis à votre disposition pour connaître de la situation de votre commune eu égard à cette taxe.

Les communes prochainement concernées par la taxe

Une extension du périmètre dans lequel la taxe sur les logements vacants est appliquée a été fixée par la loi de finances pour 2023. De ce fait, il n'y a pas que les logements se situant en zone tendue qui reste concernés. L'application de la TLV a été étendue hors de ces zones pour s'appliquer aux villes qui connaissent des grandes difficultés en termes d'accès au logement. Cela peut résulter :

• de la cherté des loyers ainsi que des prix d'acquisition.
• du nombre important de résidences secondaires et de logements affectées à la location touristique. 

On attend pour bientôt la liste des villes qui seront ainsi intégrées à la liste de celles où la TLV est exigible. Quoiqu'il en soit, on peut d'ores et déjà affirmer que de les nombreuses communes du littoral qui connaissent ces temps-ci une crise du logement particulièrement aiguë ont de fortes chances de faire partie de cette liste.

Quand est-ce que la taxe sur les logements vacants doit-elle être payée ?

En principe, c'est au mois de décembre de l'année d'imposition que la taxe sur les logements vacants doit être payée. Une certaine variation des dates limites de paiement a lieu en fonction du mode de paiement choisi. Un défaut de paiement dans les délais impartis fait courir au contribuable une majoration de 10 % en plus des intérêts de retard.

Dans les cas qui suivent, le paiement de la taxe sur les logements vacants est écarté :

• concernant les logements meublés (à l'instar des résidences secondaires) ;
• cas des locaux inhabitables en l'état en raison de l'exigence des travaux importants ;
• les logements appelés à disparaître ou destinés aux opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition.

 Il faut dire finalement que la taxe sur les logements vacants n'est pas exigée quand l'inoccupation de la propriété ne résulte pas du choix du propriétaire. Plus précisément, on peut relever certains cas concrets ou ce dernier n'est pas tenu à régulariser sa situation à l'égard de cette taxe :

• occupation illégale du logement par des personnes ayant fait l'objet d'une expulsion par la justice ;
• vacance du bien immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition en raison de la vente de celui-ci ayant fait passer un certain du laps de temps entre la signature de la promesse de vente et sa réalisation ;
• Défaut d'acquéreur du logement, alors que celui-ci a bel et bien été mis en location au prix du marché.

 En principe, les autorités délibèrent sur le caractère volontaire ou non de la vacance. L'appréciation se base sur Ies circonstances de fait. En l'occurrence, la preuve de la réalisation de toutes les démarches doit être établie par le propriétaire. Il s'agit notamment des démarches nécessaires à la vente ou à la location du logement vacant. Cela peut consister par exemple au passage d'annonces immobilières à un prix raisonnable et qui soit adapté aux conditions du marché.

Comment détermine-t-on le montant de la taxe sur les logements vacants ?

C'est sur la base de la valeur locative du bien que se base l'assiette de la TLV. La loi de finances pour 2023 a récemment relevé son taux qui est-il faut le savoir de nature progressive. Est appliqué alors :

• 17 % la première année d'imposition (s'il était précédemment de 12,5%) ;
• 34 % les années suivantes (avec 25 % auparavant).

Comment faire la déclaration pour la taxe sur les logements vacants (TLV)

Aucune obligation de déclaration à l'administration ne s'impose au propriétaire. Il arrive que ce dernier reçoive une demande de renseignements préalable de la part de l'administration. C'est le même principe qu'avec la taxe foncière où le propriétaire reçoit un avis d'imposition au début du mois de novembre. L'acquittement doit alors avoir lieu avant le 15 décembre qui suit.

Comment faire une contestation de la taxe annuelle sur les logements vacants ?

Une réclamation accompagnée de toutes les pièces justificatives doit être déposée par le propriétaire au centre des impôts dont il dépend. La contestation de l'imposition ne doit pas excuser le contribuable et l'empêcher de régler le montant de sa TLV. Pour cela, le respect des délais impartis reste la règle. Une demande de sursis de paiement peut cependant être intégrée dans la réclamation. Cela est possible dans la mesure où le montant de l'imposition excède 4 500 €, avec l'administration qui exige des garanties de paiement telle une caution bancaire par exemple.

Qui sont redevables de la taxe d'habitation d'un logement vacant (THLV) ?

On sait que cette année 2023 a vu la suppression de la taxe d'habitation pour les propriétaires et les locataires. Toutefois, cela n'est pas valable pour les logements à usage de résidence secondaire qui sont donc toujours frappés par la taxe d'habitation. En effet, la règle s'applique uniquement aux logements servant comme résidences principales. Par ailleurs, bien que cette taxe ne touche en principe pas les logements vacants, celles-ci peuvent également y être assujettis.

Examinons les où cela a lieu. Il s'agit des logements qui, cumulativement :

• sont localisés dans les villes où la TLV n'est pas appliquée. En même temps, au niveau desquelles on a décidé de frapper de la taxe d'habitation les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale ;
• sont en situation de vacance depuis une durée supérieure à deux années au 1er janvier de l'année d'imposition. 

Pour les propriétaires concernés par tous ces cas, le paiement annuel de la taxe d'habitation doit être poursuivi. 

Rappelons que tout comme la taxe foncière, la taxe d'habitation rentre dans la catégorie des impôts locaux. Chaque année, sont pris en compte dans son calcul les caractéristiques du bien immobilier telle la superficie ou bien chaque élément de confort minimum. Sont également considérés les caractéristiques du foyer en question. Cela inclut par exemple la composition ou les revenus. Il faut noter que le montant de la taxe ne ressemble pas d'une commune à l'autre. Cela vient du fait que chaque collectivité a la liberté de de voter le taux d'imposition qui lui convient.